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          1. 首頁經濟—正文
            “金九銀十”不靈了?濟南二手房遇冷
            2021年09月10日 12:44 來源:中新網山東

              中新網山東新聞9月10日電 (呂妍)金秋九月,秋意漸濃,原本是濟南樓市最為活躍的熱銷旺季,今年卻突然“遇冷”。碧桂園鳳凰壹品、遠洋鳳棲翰林、濟南文旅城等售樓處不見往年火爆搶房場景,在二手房市場,“降溫”更為明顯。

              貸款收緊成二手房交易“攔路虎”

              受二手房利率上調、放貸周期拉長等因素影響,不少二手房購房者反映,買房越來越難。

              近日,筆者來到濟南市高新區政務服務中心,據服務中心工作人員透露,近期來辦理二手房網簽業務的人,比以往要少很多。


            濟南高新區政務服務中心。 呂妍 攝
            濟南高新區政務服務中心。 呂妍 攝

              濟南高新區政務服務中心內,前來辦理網簽的宋浩然剛剛購入二手房,親身感受到濟南房貸額度緊張帶來的變化。

              宋浩然說,在貸款方面,他辦理了商貸和公積金混合的貸款方式。根據當前的貸款政策和利率,中介為他辦理的貸款利率為5.5%,而貸款審批相對之前時間拉長,需要3至6個月,預計今年年底貸款才能審批下來。

              “原來,商貸比公積金貸款要快,但現在相反,買家公積金貸款部分可能在11月中旬批下來,商貸就拿不準!彼魏迫徽f。

              此外,通常銀行流水達到總還款金額的兩倍,才能申請貸款。過去貸款如果達不到兩倍標準,差額較小,銀行也會審批通過。但現在銀行不允許貸款有差額,流水必須高于兩倍還款額。

              宋浩然表示,“現在銀行流水的審批越來越嚴格,我的工資流水實際上扣完房租,與我的收入證明上并不相同,但銀行認為,流水的參考價值更大,所以我只能辦理等額本息貸款!

            前來辦理二手房網簽的濟南民眾。呂妍 攝
            前來辦理二手房網簽的濟南民眾。呂妍 攝

              不僅是二手房的買家感到房貸收緊后帶來的前所未有的壓力,賣家掛牌“脫手”房子同樣也受到影響。

              家住濟南高新區的劉先生向筆者介紹,自家房子在某房產平臺上掛了半年,降價兩次都未能出售,最后無奈以低于市場價10萬元人民幣的價格成交。成交后,又出現銀行遲遲不放貸的情況。

              “生了二胎后,我原本想賣掉現在的兩套房子,用來置換一套面積大的新房!眲⑾壬f,他的房子位于高新區繁華地段,距離正在建設的中央商務區(CBD)不超過1公里,周邊配套設施完善,學區也不錯,本以為很好出手。

              去年12月份,劉先生開始通過中介出售,掛牌價190萬元,附贈車位和地下室。但進入今年五六月份后,看房的人越來越少!爱敃r中介告訴我,如果著急用錢,盡可能通過降價來換成交!眲⑾壬Q。

              不僅如此,房子成交后,劉先生又遇到新的麻煩!氨疽詾槟玫竭@筆錢就可以置換新房,  結果買家又碰上貸款難的情況。近兩個月,銀行遲遲未放貸,看好的新房暫時也無法購買! 隨后,中介告訴劉先生,因為現在貸款申請周期變長,預計今年11月份才能獲得全款。

              筆者注意到,今年8月10日起,二手房利率從之前的5.5%調整到5.9%。按首付30%、貸款100萬元、還款期限30年來計算,此前使用商貸,每月需還款5457元;現在房貸利率上調至5.9%后,每月需還款5931元,每月多還474元,還款金額的上漲,也令許多二手房購房者望而卻步。

             濟南東部某小區。 呂妍 攝
            濟南東部某小區。 呂妍 攝

              二手房成交量下降 但價格平穩

              國家統計局發布的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示,濟南二手房價格五連漲,環比上漲0.4%,同比上漲0.2%。

              貝殼找房數據顯示,濟南二手房成交均價格從2月份的15100元上漲至7月份的16500元,進入八月份后,二手房價格已漸趨穩定,并未出現較大漲幅。

              從事二手房交易五年的某大型房產平臺中介孟光告訴記者,今年3月份二手房交易達到高峰,但近幾個月帶看次數逐步減少,二手房銷量總體呈現下降趨勢。但與2020年相比,二手房的銷量實際在上漲!案咝氯f達商圈附近九個小區八月份二手房月成交量達130套以上,未出現大幅下滑情況!

              “有新房價格引路,二手房價格不會下降太多!泵瞎獗硎,雖然二手房成交量有所下降,但二手房并不會因此大幅度降價,這也可能與二手房所處的地理位置、周邊配套等因素有關。東西部對比來看,濟南西部二手房市場成交量和價格下降幅度更大,東部并不明顯。

              孟光稱,結合濟南樓市的整體情況,二手房價格的趨勢應該會保持穩健態勢,短期不會有所謂的“大漲”,也不會有所謂的“大跌”,越來越多的購房者會持觀望的態度。

            正在建設中的濟南中央商務區(CBD)。 呂妍 攝
            正在建設中的濟南中央商務區(CBD)。 呂妍 攝

              政策收緊致貸款難,“銀十”市場預期如何?

              面對二手房貸款難問題,山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海博士分析稱,上半年全國住房市場呈上行態勢,住房交易規模、住房貸款規模均遠遠超過同期水平,導致銀行的住房信貸規;具_到規模上限,下半年可用額度較少,這是當前信貸政策收緊的現實原因。

              從銀行住房貸款收益來看,新建商品住房的貸款業務要優于二手房貸款,新房貸款的收益和關聯業務更容易受到銀行的青睞,所以表現出來的就是二手房貸款收緊更為明顯!暗钦呤站o并不代表‘停貸’,這一點要明確!睂O大海說。

              孫大海表示,信貸政策整體收緊,從當前的金融調控方向來看,主要是支持合理自住需求,實施差異化住房信貸政策,遏制投資投機性需求,加強個人住房貸款總量調控管理,防止資金違規流入房地產,以實現房地產金融政策的連續性、穩定性,審慎金融信貸政策仍將繼續保持。

              除二手房外,新房市場“金九”成色同樣不太樂觀,“銀十”是否會迎來轉機?

              孫大海認為,經過上半年全國范圍內“量價齊升”的市場上行后,進入三季度,新房市場價格漲幅明顯收窄,月度成交量穩中有降,市場分化更加明顯。尤其是在今年多個熱點城市調控政策不斷加碼的情況下,新房市場預期也不樂觀,房價受政策預期的影響比較明顯。

              此外,從近年新房市場呈現的特征來看,“金九銀十”基本打上“促銷、折扣”的標簽,在當前的市場存在下行的壓力下,很大程度上,大部分企業和項目會選擇“降價促銷”,實現“以價換量”沖刺年度業績指標。孫大海稱,“特別是一些區域內競爭激烈的新房項目,降價促銷的概率更大,而一些熱銷項目,價格可能相對堅挺!(完)

            麻麻嗯啊在厨房好刺激